Kebijakan Urban Development di Era Pandemi

Catatan : Ir. Muhammad Rudiansyah

SURABAYAONLINE.CO – Dalam sebuah studi di Amerika Serikat menjelaskan bahwa pada era 90-an penelitian di 26 kota besar di Amerika menyebutkan bahwa sebagian besar penghasilan penduduk dan rumah tangga dihabiskan untuk pembiayaan rumah hunian sebesar 30% (menurut peraturan perbankan US dalam urusan KPR), 30% lagi untuk pembiayaan transportasi, baru sisanya 40% digunakan masyarakat Amerika untuk mencukupi kebutuhan hidup yang lain. Fenomena ini melahirkan istilah living back to the city yang menandai munculnya konsep superblock di Amerika, urban planning yang memungkinkan hunian dan kantor serta properti lifestyle dibangun berdekatan sehingga masyarakat cukup berjalan kaki untuk menuju dari satu tempat ke tempat lain dengan tujuan memangkas biaya transportasi.

Namun pada kenyataannya di masa kini, pandemi membuat sebagian besar masyarakat kota tersebut kembali ke daerah sub-urban dan merubah pola hidup masyarakat perkotaan secara signifikan. Masyarakat perkantoran bisa mengerjakan urusan kerja dari rumah, dan jika ingin bertemu klien bisa bertemu di cafe. Dinamika ini membuat developer sub-urban makin tumbuh dan hal inilah yang patut dipelajari oleh pengembang properti dalam membangun proyek hunian ke depannya.

Sebagaimana di Jakarta, saat ini problemnya adalah banyaknya jumlah office space yang kosong karena dampak pandemi ini. Proyek yang lima hingga sepuluh tahun lalu dibangun untuk mengantisipasi pertumbuhan ekonomi, menjadi ditinggalkan akibat pandemi. Dari fenomena ini urban developer bisa belajar untuk mengantisipasi kejadian-kejadian tidak terduga seperti pandemi yang terjadi cukup lama. Dalam istilah arsitektur dikenal dengan flexible architecture.

Pemerintah sebagai regulator juga wajib mengingatkan urban developer ini agar tidak terjadi over-investment untuk mengantisipasi adanya idle equity (ekuitas yang mengendap, contohnya gedung perkantoran yang sepi akibat ditinggalkan tennant karena pandemi). Apalagi jika pembangunan ini menggunakan dana investasi dari bank yang pada umumnya merupakan uang masyarakat sehingga ada dana masyarakat yang penggunaannya tidak optimal akibat kondisi idle ini padahal dana tersebut bisa dialokasikan untuk mengoptimalkan sektor-sektor yang lebih produktif.

Kesinambungan antara pemerintah dan developer dalam mengantisipasi over-investment inilah yang nantinya akan melahirkan kebijakan-kebijakan yang mampu memaksimalkan investasi baik bagi developer, masyarakat, maupun pemerintah sendiri.

 

Editor : Fahmi Alfian